ASPEK PERJANJIAN DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH YANG MASIH DALAM STATUS SEWA

OLEH : ADZIKRI FADLI

(2320122004)

MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS ANDALAS

2023

ABSTRAK

Dalam suatu perjanjian sewa beli tidak tertutup kemungkinan bahwa pihak pembeli sewa karena sesuatu hal, tidak mampu memenuhi kewajibannya membayar sewa sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati dengan penjual sehingga ia (pembeli) dapat dikatagorikan telah melakukan ingkar janji atau wanprestasi. Masalah-masalah yang muncul dalam perjanjian sewa beli adalah tentang klausul dapat dituntut dan harus dengan pembayaran sekaligus (vervoeg opeisbaarheids) yang merupakan persyaratan dari pihak penjual yang memberatkan pihak pembeli. Artikel ini menggunakan metode penelitian kepustakaan (library research) yang bersifat yuridis normatif dan sifat penelitiannya adalah penelitian deskriptif, sedangkan Analisa yang digunakan adalah secara kualitatif, dimana Analisa ditekankan pada aspek analisis subyektif penulis. Hasil penelitian Hak penyewa adalah pemilik sewa tanah sebagai pelaksanaan sewa-menyewa tanah, tanpa batas selama sewa menyewa itu berlangsung. Sedangkan kewajiban penyewa adalah melakukan pembayaran atas penggunaan tanah yang disewa tersebut, serta memeliharanya hingga jangka waktu penyewaan tanah itu berakhir. Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau dengan perikatan sendiri apabila lewatnya waktu yang ditentukan (Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Akibat hukum wanprestasi yang dilakukan oleh pihak Debitur sehingga menimbulkan kerugian bagi kreditur, maka pihak Debitur diharuskan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh pihak kreditur (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)

PENDAHULUAN

Tanah merupakan barang yang sangat ingin dimiliki oleh semua orang. Sebab merupakan kebutuhan untuk dijadikan tempat tinggal ataupun dapat dijadikan tempat yang dapat menghasilkan uang dengan memanfaatkannya sebagai pertanian maupun peternakan. Karena rendahnya daya beli masyarakat, mengakibatkan tidak semua lapisan masyarakat untuk dapat memiliki tanah terutama tanah sewa. Karena harga tanah yang saat ini semakin mahal dan jumlahnya sedikit maka untuk saat ini kebanyakan masyarakat hanya dapat menyewa tanah untuk dapat dimanfaatkan sebagai areal perkebunan pertanian dan juga peternakan. Perjanjian sewa yang oleh para pihak tersebut merupakan salah satu dari bentuk hubungan-hubungan hukum yang sekarang ini sering dilakukan oleh seseorang demi memenuhi kepentingannya atau kebutuhan-kebutuhannya.  

Perekonomian Indonesia telah mengalami perkembangan yang sangat pesat, dalam perkembangannya itu banyak mengalami perubahan, seperti halnya dalam bentuk transaksi misalnya jual beli angsuran, sewa beli dan sewa guna usaha. Pesatnya perkembangan perekonomian juga membawa pengaruh terhadap pola pikir manusia yang awalnya sederhana dalam memenuhi kebutuhan hidupnya menjadi sangat kompleks. Dengan adanya lembaga hukum sewa beli ini maka para pihak merasa sama- sama tertolong dimana pembeli dapat segera menikmati barang tersebut dan penjual dapat melancarkan usahanya dan juga bila dilihat dari aspek yuridisnya penjual dapat merasa diberikan perlindungan dalam hubungan hukum, sebab hak milik atas benda. atau barang itu ada di pihak penjual. 

Dalam suatu perjanjian sewa beli tidak tertutup kemungkinan bahwa pihak pembeli sewa karena sesuatu hal, tidak mampu memenuhi kewajibannya membayar sewa sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati dengan penjual sehingga ia (pembeli) dapat dikatagorikan telah melakukan ingkar janji atau wanprestasi. Masalah-masalah yang muncul dalam perjanjian sewa beli adalah tentang klausul dapat dituntut dan harus dengan pembayaran sekaligus (vervoeg opeisbaarheids) yang merupakan persyaratan dari pihak penjual yang memberatkan pihak pembeli. Persyaratan ini berlaku jika pembeli melakukan wanprestasi, sehingga ia di tuntut untuk segera membayar seluruh sisa pembayaran sekaligus.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan batasan tentang interprestasi resmi dari yang dinamakan perjanjian sewa menyewa, sebagaimana tertuang dalam Pasal 1548 KUH Perdata: "Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayaranya". Pada pihak yang menyewa, sudah menjalankan ketentuan-ketentuan pada Pasal 1550 KUH Perdata dan pada pihak yang penyewa sudah menjalankan sesuai dengan Pasal 1560 KUH Perdata, sehingga selanjutnya tinggal bagaimana para pihak tersebut melaksanakan atau menjalankan atau menaati perjanjian yang sudah mereka buat dan sepakati agar mereka memperoleh hak-hak yang timbul dari kewajiban masing-masing pihak. Dari penjelasan di atas, penulis sangat tertarik untuk membahas "Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dalam Status Sewa Yang Belum Berakhir dalam suatu karya ilmiah, dimana. sewa menyewa bukan berarti selesai begitu saja ketika masa sewa berakhir ataupun ketika terjadi beli tanah yang masih dalam status sewa.

Dari penjelasan di atas, penulis sangat tertarik untuk membahas "Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dalam Status Sewa Yang Belum Berakhir dalam suatu karya ilmiah, dimana sewa bukan berarti selesai begitu saja ketika masa sewa berakhir ataupun ketika terjadi jual beli tanah yang masih dalam status sewa. Adapun masalah dalam penelitian ini adalah :

Rumusan Masalah

1.Bagaimanakah hak dan kewajiban penyewa pada sewa menyewa ?

2.Akibat Hukum Pembeli Sewa Tanah yang Wanprestasi ?

Metode

Jenis penelitian dalam penelitian hukum ini adalah penelitian hukum Peter Mahmud Marzuki  mendefinisikan bahwa penelitian hukum normatif adalah penelitian yang memberikan penjelasan sistematis aturan yang mengatur suatu kategori hukum tertentu, menganalisis hubungan antara peraturan menjelaskan daerah kesulitan dan mungkin memprediksi pembangunan masa depan. Penelitian hukum normatif yaitu penelitian hukum mengenai pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif (kodifikasi, undang- undang, atau kontrak) secara in actionpada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam Penelitian ini dilakukan dengan mempelajari buku- buku, peraturan perundang-undangan dan dokumen lain yang berhubungan dengan penelitian ini. 

Sifat penelitian yang digunakan dalam penulisan ini adalah sifat penelitian hukum deskriptif. Menurut Peter Mahmud  menjelaskan bahwa penelitian hukum deskriptif bersifat pemaparan dan bertujuan untuk memperoleh gambaran lengkap tentang keadaan hukum yang berlaku di tempat tertentu dan pada saat tertentu, atau mengenai gejala yuridis yang ada, atau peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi secara jelas dan rinci mengenai kasus perbuatan melawan hukum serta akibat hukum pihak terintegrasi yang timbul dari kasus.

Pendekatan masalah adalah proses pemecahan atau penyelesaian masalah melalui tahap-tahap yang ditentukan sehingga tercapai tujuan penelitian. Pendekatan masalah yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan studi hukum karena suatu konflik yang dapat diselesaikan melalui putusan Mahkamah Agung (studi yurisprudensi). Untuk menggunakan pendekatan normatif terapan, terlebih dahulu merumuskan masalah dan tujuan penelitian, kemudian masalah dan tujuan tersebut dirumuskan secara rinci, jelas, dan akurat. Sumber bahan hukum dapat dibedakan menjadi 3 (tiga), yaitu bahan hukum primer, hukum sekunder, bahan hukum tertier. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan sumber bahan hukum yaitu: Bahan hukum primermerupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif berupa peraturan perundang-undangan. Peraturan perundang-undangan yang digunakan adalah:

a.Undang-Undang Dasar RI Tahun 1945

b.Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Bahan hukum sekunder yang biasanya berupa pendapat hukum/doktrin/teori- teori yangdiperoleh dari literatur hukum, hasil penelitian, artikel ilmiah, maupun website yang terkait dengan penelitian. Bahan hukum sekunder pada dasarnya digunakan untuk memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer. Dengan adanya bahan hukum sekunder maka peneliti akan terbantu untuk memahami/ menganalisis bahan hukum primer.

Analisa data pada penelitian ini dilakukan secara kualitatif, yaitu dari data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis kemudian di analisa secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang dibahas. Analisis data kualitatif adalah suatu cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif analisis, yaitu apa yang dinyatakan oleh responden secara tertulis atau lisan dan juga perilakunya yang nyata, diteliti dan dipelajari sebagai sesuatu yang utuh ini.

Pembahasan

A.Hak Dan Kewajiban Perjanjian Sewa Menyewa Tanah 

Sebagaimana telah diketahui bahwa perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu contoh dari perjanjian konsensual, artinya perjanjian yang di mana antara kedua belah pihak telah tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perjanjian. Perjanjian ini sudah mempunyai kekuatan hukum yang mengikat, yang tertulis pada Pasal 1338 KUH Perdata. Pada Buku III KUH Perdata mengatur tentang perikatan, di mana di dalamnya tercakup mengenai perjanjian. Untuk mendapatkan pengertian dari istilah yang dipakai yaitu perikatan dan perjanjian, maka harus ditelaah dengan seksama makna dari kata-kata yang telah dimaksud.

Pada hakekatnya sewa menyewa tidak berlangsung terus menerus, melainkan pada saat tertentu pemakaian dari barang tersebut akan berakhir dan barang akan dikembalikan lagi kepada pemilik semula, mengingat hak milik atas barang tersebut tetap berada dalam tangan pemilik semula.

Peraturan tentang sewa menyewa, berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana. seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.  

Isi perjanjian adalah apa yang dinyatakan secara tegas oleh kedua belah pihak mengenai hak dan kewajiban mereka dalam perjanjian tersebut. Dalam hal ini apabila kata-kata dari perjanjian tersebut begitu jelas, sehingga tidak mungkin menimbulkan keragu-raguan, maka para pihak tidak diperkenankan untuk memberikan pengertian yang lain. Unsur kepatutan adalah kepatutan yang terdapat dalam Pasal 1339 KUH Perdata, yang bersama-sama dengan kebiasaan dan undang-undang harus diperhatikan kedua belah pihak di dalam melaksanakan perjanjian itu. Semua perjanjian haruslah dilaksanakan dengan itikad baik.

Dalam hubungan hukum perjanjian akan mempunyai akibat hukum, dalam arti menimbulkan adanya hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak yang mengadakan hubungan hukum. Begitu juga pada sewa menyewa rumah, akan menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak, yaitu antara pihak pemilik barang dengan pihak penyewa. Hal ini dikarenakan hak dan kewajiban itu merupakan suatu perbuatan yang bertimbal balik, artinya hak dari satu pihak merupakan kewajiban dari pihak lain, begitu juga dengan sebaliknya.

Hak dan kewajiban memiliki hubungan keterkaitan dalam lalu lintas kegiatan ekonomi. Hukum itu memberikan perlindungan pada kepentingan manusia dan membagi hak dan kewajiban. Hak merupakan kenikmatan dan keleluasaan serta kewajiban merupakan beban. Didalam sewa menyewa  selain dari hak yang hendak di terima oleh penyewa tanah, penyewa juga memiliki kewajiban didalam terlaksananya sewa menyewa yang akan dilakukan.

1.Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 KUHPerdata.

2.Menjaga unit sewaan yang digunakan dengan sebaik baiknya.

3.Memakai tanah yang disewa dengan baik artinya kewajiban memakainya seakan-akan tersebut itu kepunyaan sendiri.

4.Sebagai penyewa dari tanah yang disewakan tersebut, Penyewa dalam hal ini harus memberi imbalan/harga sewa dari barang yang telah ia nikmati atau terima dalam perjanjian sewa menyewa. membayar tagihan-tagihan yang timbul dari aktivitas Penyewa selama menempati unit tersebut. Biaya yang timbul dari, serta tidak dapat dilimpahkan kepada pemilik sebab pembayarannya merupakan kewajiban penyewa.

Jadi Menurut Pasal 1560 KUH Perdata yang menjadi kewajiban utama dari penyewa adalah:

a.Memakai Tanah yang disewakan sebagai pemilik sementara yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu mengenai itu, menurut yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan 

b.Untuk membayar harga sewa pada waktu waktu yang telah ditentukan

Jadi cukup jelaslah bahwa, hak penyewa adalah menggu pemilik sewa sebagai pelaksanaan sewa-menyewa rumah, tanpa batas selama sewa menyewa itu berlangsung.

B.Akibat Hukum Pembeli Sewa Tanah yang Wanprestasi

Dalam suatu perjanjian bila debitur melakukan wanprestasi maka dapat menimbulkan akibat-akibat hukum tertentu. Menurut Abdulkadir Muhammad menyebutkan wanprestasi adalah tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena Undang-Undang.  Pada umumnya apabila seseorang tidak melaksanakan prestasinya sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian, maka orang tersebut dikatakan telah melakukan wanprestasi. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Wanprestasi diatur didalam Pasal 1238 yang menyebutkan: "Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan".

Selain pasal tersebut wanprestasi juga diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata, yang mana selengkapnya menyebutkan: "Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan,barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya"

Menurut R. Subekti kelalaian atau wanprestasi debitur tidak secara otomatis membuat batal atau membatalkan perjanjian melainkan harus dilakukan lewat Pengadilan Kreditur dapat minta pembatalan perjanjian melalui pengadilan. 

Dasar hukumnya Pasal 1266 KUHPer, berbunyi: "Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan."

Kreditur dapat minta pemenuhan perjanjian, atau pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi dan pembatalan perjanjian dengan ganti rugi.

Dasar hukumnya Pasal 1267 KUHPerdata, berbunyi: "Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga

Kesimpulan

Berdasarkan hasil dari analisis sebelumnya maka dapat di simpulkan bahwa:

1.Hak penyewa adalah pemilik sewa tanah sebagai pelaksanaan sewa-menyewa tanah, tanpa batas selama sewa menyewa itu berlangsung. Sedangkan kewajiban penyewa adalah melakukan pembayaran atas penggunaan tanah yang disewa tersebut, serta memeliharanya hingga jangka waktu penyewaan tanah itu berakhir.

2.Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau dengan perikatan sendiri apabila lewatnya waktu yang ditentukan (Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Akibat hukum wanprestasi yang dilakukan oleh pihak Debitur sehingga menimbulkan kerugian bagi kreditur, maka pihak Debitur diharuskan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh pihak kreditur (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata),(***)

K. Wantijk Saleh,. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta: Ghalia Indonesia. 2012 hal 23

Putu Krisna, Aspek Hukum Perjanjian Sewa Beli, Junal Fakultas Hukum Universitas Udaya. hal 1

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Jakarta Kencana Prenada Media Grub. 2011. hal 32

Soerjono Soekanto. Penelitian Hukum Normatif. Jakarta: Pt Raja Grafinda Persada. 2004. hal 14

Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Hal. 20

Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Hal. 20

Daftar Pustaka

K. Wantijk Saleh, 2012. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta: Ghalia Indonesia.

Putu Krisna, 2020 Aspek Hukum Perjanjian Sewa Beli, Junal Fakultas Hukum Universitas Udaya.

Peter Mahmud Marzuki, 2011. Penelitian Hukum, Jakarta Kencana Prenada Media Grub.

Soerjono Soekanto. 2004. Penelitian Hukum Normatif. Jakarta: Pt Raja Grafinda Persada.

Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,

R. Subekti, 1979, Hukum Perjanjian, Estacan VI, PT. Intermas, Jakarta.

R. Wirjono Prodjodikoro,1989. Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bale, Bandung. 

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).